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「隣の部屋、ヤバそうなんだよね」
私の妹が以前住んでいたアパートでの話です。そのアパートは、横浜の久保山霊園のそばにありました。
隣の部屋が、なぜか人が定着しない。入っては引っ越し、入っては引っ越し——を繰り返している部屋だったそうです。
ある夜、その部屋の住人（男性）が部屋の外で寝ていて、周りには盛り塩が置かれていた光景を妹は見たらしいです。何があったのかは……怖くて聞けなかったんだとか。
余談ですが、私の母の家系は「霊感」が強い方らしく、不思議な体験をすることがあります。その影響は妹にも。隣の部屋の何かがやってくることがあったそうで……寝ていると足を掴まれることがたまにあったと言っていました。
ただ、「何かのメインの住みか」は隣の部屋なのは間違いないらしく、敏感な方は感じてしまうんでしょうね。
実はこういった「いわく付き物件」、不動産の世界では「心理的瑕疵物件」という言葉で定義されています。
■ 心理的瑕疵物件とは？告知義務について知っておこう
心理的瑕疵（しんりてきかし）物件とは、過去に事件・事故などがあった物件のことで、入居者が心理的に「住みたくない」と感じる可能性がある物件のことを指します。いわゆる「事故物件」と呼ばれるものがこれにあたります。
実は2021年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、それまで明確な基準がなかった告知義務が初めて整理されました。
告知義務の期間、知っていましたか？
・賃貸物件：原則3年間。3年が経過すると告知義務がなくなります
・売買物件：明確な期間の定めがなく、法的効力もあいまい。過去の判例では数十年経過していても心理的瑕疵が問われた事例もあります
つまり、賃貸で3年以上経過した物件は、聞かないと教えてもらえない可能性があるということ。
なんとなく気になる場合は内見時に「この物件、過去に何かありましたか？」と直接聞いてみることをおすすめします。
■ 不動産のプロ・博美社長からひと言
私がSNSマーケティング部長としてお手伝いさせていただいている不動産コンサル会社の社長・下田博美社長に聞いてみたところ、「30年以上この業界にいるけれど、そういう物件には出会わないようにできているみたい😅」とのこと。
ただ、不動産屋さんも同じ人間。感じる・見える方ももちろんいて、怖い経験をする人もいるんだとか。
博美社長の場合は、長年のプロの嗅覚が自然とそういった物件を避けているのかもしれません。それだけ、知識と経験がある人と一緒に物件を探すことの大切さを改めて感じます。
■ ヤバい物件・土地を避けるコツ
① 相場より極端に安い物件には必ず理由がある
「この立地でこの家賃、なんで安いんだろう？」と思ったら要注意。相場より大幅に安い物件には、何らかの理由があることがほとんどです。
心理的瑕疵物件の場合は家賃が相場より10〜30%程度安く設定されていることが多いと言われています。「お得」と飛びつく前に、なぜ安いのかを必ず確認しましょう。
② 内見時は共用部・屋上も必ずチェック
部屋の中だけ見て決めてしまうのは要注意。ゴミ捨て場・自転車置き場・屋上などの共用部を見ると、その建物の「本当の状態」がわかります。
・ゴミ捨て場が汚い→管理が行き届いていない→住人の質や建物の状態が透けて見える
・屋上に上がって周囲を見渡すと、下からでは気づけない違和感に気づくことがある
・隣の部屋や周辺の雰囲気、住人の様子も確認する
部屋の内装がきれいにリフォームされていても、共用部に問題がある物件は要注意です。
③ 霊園・神社・お寺の近くの物件は慎重に
霊園や神社・お寺の近くだからといって必ずしも問題があるわけではありません。ただ、特に注意したいのが管理が行き届いていない神社やお稲荷さんの近く。人が集まらず薄暗い雰囲気の神社は、管理がされておらず「良くないもの」が集まりやすいと言われています。
内見時に周辺を歩いてみて、なんとなく雰囲気が重い・暗い・人が寄り付かない場所がある場合は、直感を大切にしてみてください。
④ 土地の歴史を調べることが大切——特に購入の場合
風水を気にして家の間取りや方角を調べる方は多いですが、実は土地そのものの歴史や状態を調べる方は少ないのが現状です。
私がお手伝いさせていただいている博美社長がよくおっしゃるのが、「土地はものすごく大事」ということ。建物は築年数が経てばリフォームや建て替えができますが、土地は変えられません。
特に購入の場合は、その土地と一生付き合っていくことになります。賃貸であれば引越しという選択肢がありますが、購入となるとそうはいきません。だからこそ、購入前に土地の歴史を調べることは、長く安心して暮らすための大切な一歩です。
その土地が昔、何に使われていたかを調べると、思わぬ背景が出てくることがあります。病院・学校・お寺・処刑場——現代では住宅地になっていても、歴史的な背景が残っているケースも。
調べる方法：
・今昔マップ（無料）：インターネットで使える古地図サービス。昔の地図と現在の地図を重ね合わせて見られます。試しに久保山周辺を調べてみました👇
（今昔マップのスクリーンショット画像）
出典：今昔マップ on the web（埼玉大学教育学部 谷謙二）
・法務局：土地の登記簿謄本を取得すると、過去の所有者や用途の履歴がわかることがある
・地元の図書館：地域の歴史書や古地図が保管されていることがある
・近隣の住人や不動産屋に聞く：長く地域に住んでいる人は意外とよく知っている
「なんとなく気になる」という直感がある場合は、ひと手間かけて調べてみることをおすすめします。・
■ まとめ
「なんか安いな」「なんか雰囲気が変だな」という直感は、案外当たっていることもあります。
心理的瑕疵物件は告知義務があるとはいえ、賃貸では3年経過で義務がなくなり、グレーゾーンも多いのが現実。自分で確認する習慣と、信頼できる専門家に相談することが、後悔しない物件選びの近道です。
妹のアパートの隣の部屋の住人は、その後逃げるように引越していったと妹は言っていました。そりゃそうですよね……😅
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